La garantie des vices cachés est la plus connue. Cependant la plupart du temps, les actes comportent une clause d’exclusion de la garantie. Cette clause est valable si la vente est passée entre particuliers, ou plus exactement entre non professionnels du bâtiment ou de la vente immobilière. Et très souvent, le vendeur en fera une clause essentielle et refusera de vendre son bien si cette garantie n’est pas exclue.

Il existe deux autres fondements juridiques qui pourront en tout état de cause être invoqués par l’acquéreur déçu.

Il a été jugé par exemple que sont bien fondés à agir en nullité de la vente les acquéreurs induits en erreur sur la structure et la solidité de la maison du fait de son apparence, et que cette erreur, portant sur les qualités substantielles du bien vendu, a été déterminante dans leur consentement. La bonne foi des vendeurs est indifférente au regard de l’erreur excusable commise par les acquéreurs.

L’autre possibilité est d’invoquer l’obligation à laquelle est tenue tout vendeur, de délivrer une chose conforme à l’objet du contrat (article 1602 code civil). Par exemple, une maison vendue pour habitat alors qu’elle aurait été déclarée avec un usage limité à une autre destination, ne serait pas conforme.

Qu’il s’agisse de la nullité pour erreur ou du manquement à l’obligation de délivrance, l’acquéreur déçu pourra opter entre renoncer à la vente et récupérer le prix et tous les frais, ou bien pour la seule allocation de dommages-intérêts destinés à couvrir les dommages qu’il subis, à savoir les travaux supplémentaires qu’il n’avait pas prévus, ainsi que le préjudice moral éventuel.

Ce n’est pas donc parce que la garantie des vices cachés est exclue dans l’acte, que le vendeur ne bénéficie pas d’une protection légale efficace.